Try for you

相続と投資・税理士・固定資産

　富裕層ではない普通の生活者が資産の形成に励んでもやがて相続の時期が来ます。今回は人間である以上避けて通れない相続と5つの切り口がかかわるところについて解説を進めてゆきます。
　分かりやすくできるだけ専門用語を使わないようにします。必要な場合は＊印で文節下に記します。

＜投資＞と借入金：相続対策
　金融機関から相続対策のため借入して賃貸住宅を建てると建物の相続税評価額は自用の場合に比べ下がります。なぜなら借主の存在があるため家主は自由度が下がるからです＊１。その分、相続税の評価は減少するとともに、土地の評価も自用に比べ借主の存在が自由さに影を落とし＊２評価が下がります。評価が下がるだけでなく借入金が相続税で債務として控除されるため二重に有効であるとして、世間では相続税の節税策として勧められます。

＊１：これを借家権と言います。
＊２：その土地の評価区分は貸家建付地になります。

ここで良く考えましょう
１，人口減少と供給過多の現実のもと空室をどの程度見込むのかが重要です。銀行がお連れになるハウスメーカーのプランでは空室率5％などのものがあります。これでは将来、空室で悩むうえ賃料の値下げをしても入居者が入らない危険があります。甘い空室率には要注意です。

２，借入金は返済するに連れ元金は減ってゆきます。最初は多額の債務控除ができても時間が経つほどに残債が減るため債務控除される額は減少し相続税の節税効果は減ってゆきます。借主が長生きされ返済が進んだ時期には、老朽化した建物が残るだけです。次世代はだれも継承を嫌がるでしょう。現金なら喜びますが。

　土地価格も下がるなら、別に借入金をしなくても相続税は下がります。結局これまで何をしてきたのか、利息を支払った結果しか残りません。
　誰が一番儲けたのでしょうか？金利を得た金融機関と建設会社です。相続税が高いので困っているとか根拠のない風説に影響されないで税理士さんに「ウチの相続税どれくらいになりますか？」と聞かれたら良いのです。税理士以外の金融機関や不動産会社などでもこの手の相談は受けていますが自社の利益になるように誘導される懸念があります。中立な存在である税理士への相談が良いでしょう。

＜税理士＞を選ぶこと
　相続の相談ができない税理士先生もいます。相談の前に準備した質問をして相手の力量をチェックしましょう。さもないと相談して不満足な答えでストレスがたまるうえ相談料の請求がきます。税理士にはいくつもの入口があり、得手、不得手があります。かかわりを持つ前に良く考えましょう。＊３

＊３：ご参考になればと紹介します。私の近刊「Oh！相続税申告書が自分で作れる」の125頁～129頁にこの点につき分かりやすく書かれています。

＜固定資産＞
　上の例のような不要な固定資産である建物を建てて喜ぶ存在があります。
建設会社のほかにもう一つあります。固定資産税をかける市町村です。
市町村にとっては固定資産税は安定した税収源ですが最近は過大評価しているとの訴えが相次いでいます。